A Reforma Tributária trouxe uma nova realidade para os condomínios edilícios. Embora tradicionalmente não sejam considerados empresas e nem possuam personalidade jurídica, a Lei Complementar nº 214/2025 e o Decreto nº 12.955/2026 estabeleceram situações em que os condomínios podem ser tratados como fornecedores e, consequentemente, sofrer incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Para síndicos, administradoras e profissionais da área contábil, compreender essas mudanças é essencial para evitar riscos fiscais e aproveitar corretamente os mecanismos de crédito previstos no novo sistema tributário.
O Condomínio Passa a Ser Contribuinte?
A regra geral continua sendo a de que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS em relação à sua atividade principal, que consiste na administração e rateio das despesas comuns entre os condôminos.
Entretanto, a legislação criou hipóteses em que o condomínio poderá ser equiparado a um fornecedor quando realizar operações onerosas, ou seja, quando houver cobrança de valores em troca de bens, serviços, locações ou cessões de uso.
Em outras palavras, o simples fato de não possuir finalidade lucrativa não impede a incidência dos novos tributos. A legislação expressamente determina que a obtenção de lucro é irrelevante para caracterizar a operação tributável.
Quais Receitas do Condomínio Podem Ser Tributadas?
Entre as situações que podem gerar incidência de IBS e CBS estão:
- Locação de espaços comuns para eventos;
- Aluguel de áreas para antenas de telefonia;
- Cessão de espaço para publicidade;
- Locação de vagas de garagem para terceiros;
- Venda de ativos ou bens pertencentes ao condomínio;
- Exploração econômica de áreas comuns.
Como a LC 214/2025 considera operações onerosas atividades como locação, cessão, arrendamento e prestação de serviços, essas receitas deixam de ser vistas apenas como receitas acessórias e passam a integrar a base de incidência dos novos tributos.
E As Taxas Condominiais?
As taxas condominiais ordinárias continuam, em regra, fora da incidência do IBS e da CBS quando representam apenas o rateio das despesas comuns do condomínio.
Contudo, a legislação criou regras específicas para condomínios que optarem pelo regime regular de tributação.
Nessa hipótese, o IBS e a CBS poderão incidir sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio, inclusive daqueles pagos pelos próprios condôminos.
Essa decisão exige análise criteriosa, pois pode impactar significativamente a carga tributária da entidade.
Regime Regular: Vale a Pena Optar?
A opção pelo regime regular permite ao condomínio aproveitar créditos de IBS e CBS sobre aquisições de bens e serviços utilizados em atividades tributadas.
O benefício pode ser relevante para condomínios que possuem receitas recorrentes oriundas de:
- Locação de áreas;
- Exploração comercial de espaços;
- Receitas publicitárias;
- Outras operações tributáveis.
Por outro lado, a adesão ao regime exige maior controle fiscal, escrituração adequada e análise da relação entre receitas tributadas e despesas que geram crédito.
O Critério dos 80% de Receita
A LC 214/2025 estabeleceu uma regra importante para condomínios que não optarem pelo regime regular.
Quando as taxas condominiais representarem menos de 80% da receita total do condomínio, haverá incidência de IBS e CBS sobre as atividades econômicas realizadas, sendo permitida a apropriação proporcional de créditos relacionados a essas operações.
Na prática, quanto maior a participação de receitas comerciais na arrecadação do condomínio, maior será a necessidade de atenção ao enquadramento tributário.
Conclusão
A Reforma Tributária alterou significativamente o tratamento fiscal dos condomínios edilícios. Embora a atividade principal de administração condominial permaneça, em regra, fora da incidência do IBS e da CBS, diversas receitas acessórias passam a ser potencialmente tributáveis.